呂昭宏

學歷-
博士:國立成功大學都市計劃學系
碩士:國立成功大學都市計劃學系
學士:國立成功大學統計學系
執行本計畫所在單位-
國立成功大學都市計劃學系

博士論文主題與摘要

  全球化(Globalization)的結果,促使區域間的聯繫不斷地加強與擴張,國與國之間在政治、經濟貿易及資訊流通的互動關係也越來越緊密。全球化同時也造成了城市人口遷移及產業結構的改變,進而影響了城市的不動產發展。中國大陸自從1979年經濟改革開放後因受到全球化之影響,對於國際經濟的依存關係越來越緊密,由於廉價勞動力與土地取得成本等優勢,促使國際資金及跨國企業相繼於各主要經濟特區及大城市進行投資。為釐清全球化對城市房價之影響,本研究引用中國大陸2000年至2009年之相關資料,本研究以外人投資(FDI)與進出口貿易等為全球化重要指標,以及薪資水準、人均生產總值、重點開放城市等作為解釋變數對都市房價進行分析探討。首先引用Ashok Deo Bardhan (2004)提出之租金預測模型,建立迴歸房價預測模型,檢視全球化效應,在不同區域與城市間之差異;其次,依據追蹤資料(Panel Data)之效用模型,綜合觀察都市房價在時間與城市間之差異;最後則以房價、外人直接投資以及薪資水準預測模式,建立聯立方程模型(Simultaneous Equation Model),釐清各種影響因素間之互動關係。結果顯示,全球化效應對房價有顯著之影響,其中外人投資在重點開放城市有較明顯之差異。
  

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論文改寫計畫說明

(一)資料更新與彙整  
  本研究原探討對象主要以中國大陸地區2001、2005、2009年城市層級為地級市以上且市轄區人口達到50萬人以上之城市,總計175個。依中國現行的行政區劃分,共分成4個直轄市與27個省(其中包含三個自治區)。各省內包含地級市與縣級市,各市依照其經濟生產行為可再分為市轄區與農村地區。資料內容包括:商品房年平均房價、城市人口密度、人均地區生產總值、地產開發投資完成額、當年外資金額、平均工資、消費者物價指數、開放程度(進出口總額)、年度平均利率等。資料來源主要來自2000~2009年中國城市統計要覽,另亦透過中國統計局網站及其他各省市之統計年鑒補充遺漏的資料。在資料更新部分,主要針對上述內容更新至2014年之資料,以便能從較長之時間,觀察資料之變動情形,並透過模型之校估結果,提出更新之資料數據。
(二)文獻延伸彙整與補充  
  在文獻延伸彙整與補充方面,主要分成兩部分:一為全球化與房價變動情形,包括:全球化對都市發展之影響、全球化相關延伸理論、經濟全球化及重要觀察指標、全球化與城市房價之關係;另一部分則是探討中國城市全球化與房地產發展歷程,其中包括:中國經濟改革開放歷程、中國城市發展歷程、中國住宅市場發展沿革、全球化對中國城市發展的影響,另外亦將加強中國住房政策對住宅市場包含價格與數量間之影響分析。
(三)理論模型修正  
  本研究透過三種模型之設定從時間與空間等面向,以中國城市為例建立在全球化影響下之住宅價格預測模型,嘗試解釋全球化因素包括:開放程度、外人投資、網際網路等對中國城市房價之影響。
(四)後續研究修正  
  本研究中透過中繼變數包括薪資水準及人均生產總值(生產效率)進行全球化影響下房價之探討,其中於Balassa-Samuelson Hypothesis論述中,認為生產效率與薪資水準的提升,將會帶動非貿易部門的工資與商品的價格之提升,亦包含城市房價的上漲。而經由模型設定及推論結果顯示,開放程度即貿易總量的增加將會吸引外人投資,而外人投資增加的結果將會帶動當地薪資水準的提升,而生產效率的提升亦會讓薪資水準提升,而進一步影響到房價的變動,此結果符合了Balassa-Samuelson Hypothesis的論述,但亦發現其間的因果關係,應可以更進一步地將其他影響因素或互動關係納入考量,因此,在修正模型中,將針對更多影響房價的因素,透過不同聯立方程模型之設定,研析更多變數間之互動關係。
(五)專書撰寫  
  論文內容更新彙整後,將依照專書編排方式,在學術論述之基礎下,增加閱讀時之可讀性,提供更多不同領域之讀者參閱。
  

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